私たちへ住まいの相談に来られる方はおおむね　勉強家。

勉強家といってもモチロン住まいについての知識のことです。

この数年　松尾設計室の動画から私たちを検索しこられる場合が多くなってきています。

 

そんな中　先日相談に来られた３人家族のお客様。

本当は松尾設計室が設計した床下エアコン　小屋裏エアコンが理想ですが予算的に厳しい。

よって　中古住宅をリノベして暮らそうか思案中。

 

面談しながらいろいろな中古物件を検索したら「これがよさそう」と２０００万半ばの中古物件をチョイス。

スグに内覧の手配をして見に行ってきました。

 

さてさて

 

堅実なご意見をお持ちのお客様。

駅まで歩いていける距離の中古を買っておけば将来資産としてもいいのではないかと東海道沿線　歩２０分程度の物件を探しておらるわけですが不動産を資産として見たとき　新築か中古リノベか？どちらが将来資産価値が残るのか？

ふと　どちやろう？？と感じたので自分なりに考えてみました。

 

具体的に２０年後くらいを想定してみると。。。。。

 

比較するのは　こちらの中古を購入し性能向上リノベした場合

オープン情報なのですが一応　隠しておきますが金額は。。。２５００万円としておきます。

このお住まいを性能向上リノベする工事金額を１８００万としましょうか。

合計　４３００万円＋購入諸経費１２０万くらい

総額合計　４４２０万円

 

 

比較するのは弊社の分譲地で新築した場合とします。

１６９０万で６０坪。

 

 

この土地に　２階建ての高性能住まいを建てます。

 

 

２８坪のGX志向型が狙える性能の物件

モチロン耐震等級３です。

 

新築価格は２５００万円とすると　土地建物で４１９０万円

諸経費が３００万として　約４５００万の総額とします。

あと立地条件

中古住宅は　南草津まで1.3キロ　徒歩19分　成熟した静かな地域

新築は草津駅まで2.6キロ　歩いて36分　ほぼ倍ですね。

現実的には自転車になるかと思います。

 

20年後

中古住宅のほうは築50年を超えています。

維持管理費としては外壁・屋根の補修工事ですがソロソロ部材自体が限界なので屋根の吹き替えまたはカバー工法。

外壁についも　限界が近いかと思いますのでカバー工法または一旦外壁を解体してから新たに施工すると想定。

ちなみに屋根の吹き替えや外壁を解体して新施工する場合は新築当時の建築確認申請書と完了検査済書が必要。

もしなかったら、新たに建築確認申請（耐震　基礎の鉄筋があるか否か？の調査）が必要でまたコストがかかります。

概ね費用としては３００万～と想定しておきましょうか。

 

新築住宅のほう築２０年

新築時に選ぶ素材にもよりますが　塗装で済ますとして１７０万円くらいと想定。

 

どちらの家もキッチン　お風呂　洗面などは新しくしているとして同等です。

 

建物の維持コストを含め

中古住宅は２１００万くらい総額かかる。

新築は２６７０万ですね。

差額は５７０万ですが　築２０年の家と築５０年の家とで不動産価値からみると築５０年の家は家の価値は０円。

新築は半額程度残っています。リノベしていても２０４５年に家を探している方からみるとやっぱり築５０年は評価しづらいかと。

 

よって　中古住宅は０円ではないかと思うので５００万として　新築は１０００万以上の価値があると想定しておきましょう。

 

ほんと　概算ですが　建物の価値としては２０年後　出資した金額は違いますけれど資産としたら新築の方が有利。。ですね。。

あとは新築は補助金が１００万程度狙えるのでもっと有利になります。

 

 

では　将来の土地価格。

これは読めません。　駅まで１９分の土地と倍の３６分の土地

新築は不利です。

土地の大きさは　中古　３０坪強　新築は倍の６０坪。

 

ただ人口減だけは確実。

 

そこで人口統計を比較してみました。

 

中古物件の地域

現在が総人口１３０３人　

２０４５年は１２０３人

１００人減　

 

新築物件の地域　栗東市川辺は。。。

現在　２５３７人

２０４５年は

２６５６人　

あれ？　増えているんですね。これは知りませんでした。

 

政府の統計では新築地域のほうが人口が増えています。

へぇー

 

あとは地価の公示価格　

毎年　国が地価を調べているんですが見てみましょう。

 

草津市矢橋の地価公示はまだデーターがないみたい。

㎡あたり１１．９万円

 

近くの公示価格をみてみると。。。

草津市野路町で㎡１４万円で徐々に価格は上がっています。

 

新築の地域

栗東市川辺はどでしょ。

 

㎡あたり５．４万円　

同じく　近年　どーんと土地値が上がっております。

 

モチロン　草津地域のほうが土地価格は高い

しかし　大きさを考えると　こちらも資産価値としては同等？？

 

さて　いかがでしょう。

建物　新築のほうが資産価値がある。５００万以上

中古の性能は上げるが新築には及ばない。

日当たりはどうでしょ？

快適性は？　

太陽光パネルを乗せると光熱費が計算に入ってくるのでもっと差が出そう。

耐震等級３　断熱等級６以上　証明書がある。

 

土地　草津のほうが資産価値があるが大きさが栗東は倍あるので同じ？

 

出資した総額　当初は５００万以上の差がありますが　２０年後は同じな感じがしますがどうお感じになれます？

 

もちろん駅までの利便性はかないません。

歩いて１９分　かたや歩いてはほぼ無理で自転車で行く感じになります。

 

お時間があれば実際に朝と夜の通勤時間　歩いて１９分　体感してみてはいかがでしょう。

駅から自宅までの雰囲気

夜はどう？

毎日歩けるか？実際に。

などなど

 

なんか　新築のほうがいいような・・・進めるために書いている感じがしてきましたが（苦笑）

 

我が嫁（滋賀県人歴約２０年）に聞いたら　そりゃ新築やろう　と(笑)

 

まぁ　ご参考にー

 

 

家づくりを天職に、この業界に入って３０年以上たちました。

滋賀県栗東市六地蔵に築５０年以上の民家を性能向上リノベ・ショールーム開設！

松尾設計室監修　床下と小屋裏エアコンを施工。C値は0.1以下を達成。

過去に担当した住まいが知事賞や建築士会長賞を受賞。

失敗しない住まい計画をアドバイス。

 

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