家賃5万円なら、普通に賃貸で借りたほうが安上がり？

「彦根市内で探したら、家賃5万円くらいのちょうどいい学生マンションが見つかった。これなら4年間、普通に家賃を払い続けたほうが手軽で安上がりなんじゃないか？」

滋賀大学や滋賀県立大学へお子様が進学される県外・遠方の親御様から見るとまずは家賃を調べてどこかやすい賃貸を探すことから始められるかと思います。

こんにちは。滋賀県栗東市六地蔵で「いえのたね」を運営するベストハウスネクストの吉本です。

ふだんは栗東を中心に高性能な住まいづくりをお届けしていますが、私たちは不動産の売買や資産運用なんかも手掛けています。今回は、お客様からいただいたご要望にお応えして、「家賃5万円の賃貸」と「1,080万円の駅近3LDKマンション購入」の損得勘定を、4年間のトータルコストで計算してみました。

結論から申し上げます。単なる1人暮らしの家賃5万円は、4年後に「損失」に変わるかもしれません。良い機会なので御本人含めご家族で話し合ってみるものいいかもしれませんね。

4年間の「家賃5万円掛け捨て」vs「マンション購入」

まずは、家賃5万円の学生マンションを4年間借りた場合の「完全に消えていくお金」を正確に算出してみましょう。

パターンA：4年間、家賃5万円の賃貸マンションを借りた場合

• 家賃・共益費：月額 50,000円
• 4年間の総家賃（48ヶ月）：240万円
• 初期費用（礼金・敷金・仲介手数料・火災保険など）：約20万円
• 更新料（2年ごと・1ヶ月分）：5万円
• 【4年間の掛け捨て総額】：265万円

卒業時にこの265万円は1円も戻ってきません。

では次に、彦根駅徒歩6分の中古マンション『Mプラザ彦根駅前（1,080万円 / 3LDK）』を現金、あるいは親御様名義のローンで購入し、お子様の卒業時に購入時と同額で売却できたと仮定してみましょう。

パターンB：『Mプラザ彦根駅前（1080万円）』を購入し、4年後に売却した場合

• 物件価格：1,080万円
• 購入時諸費用（登記・税金・手数料など）：約80万円
• 4年間の維持費（管理費・修繕積立金：月2.5万円と仮定）：120万円
• 4年間の固定資産税（年8万円と仮定）：32万円
• 【4年間の総支出（売却前）】：1,312万円

お子様が卒業する4年後、現在のインフレ（物価上昇）の波と「駅徒歩6分」という絶対的な好立地の手堅さから、購入時と同額の1,080万円で売却できたとします。

• 売却時諸費用（仲介手数料など）：約42万円
• 売却による手残り金額：1080万 － 42万 ＝ 1,038万円

ここから引き算をします。 【総支出 1,312万円】 － 【売却手残り 1,038万円】 ＝ 【4年間の実質コスト：274万円】

「ほら、賃貸（265万円）のほうが、購入売却（274万円）より9万円安いじゃないか」と思われた親御様、もう少し考えてみましょう。3LDK（広さ）という器を活かした裏ワザの始まりです

3. 3LDKだからできる「ルームシェア」で、実質負担は月2万円台へ

ワンルームの賃貸では絶対に不可能な、3LDK（3部屋＋LDK）だからこそできる最強のコスト削減。それが、大学の信頼できる友人を誘った「ルームシェア」です。

お互いに家賃を抑えたい学生同士、鍵のかかる個室を1部屋ずつ使い、LDKや水回りを共有する。友人に相場より格安の「月3.5万円」で1部屋を貸したとしましょう。友人からすれば、駅徒歩6分の好立地に3.5万円で住めるのですから、嬉しい条件です。

• 友人からの家賃収入：3.5万円 × 48ヶ月 ＝ 168万円

この収入を、先ほどの購入売却スキームに組み込んで引き算すると、 【実質コスト 274万円】 － 【ルームシェア収入 168万円】 ＝ 【4年間の実質負担：たったの106万円】

なんと、4年間でかかる本当の負担が106万円、つまり【月々約2.2万円】で彦根駅前の特等席にお子様を住まわせることができてしまいます。

家賃5万円の賃貸で265万円を捨てるよりも、購入してルームシェアを活用するほうが、トータルで「159万円」も我が家のキャッシュフローが浮くという結果になるのです。さらに、県外から親御様が様子を見に来られたときのホテル代わり（宿泊費ゼロ）のメリットまで加算すれば、おトク度はさらに跳ね上がります。

卒業後の出口戦略：売却か、それとも利回り9.4%の仕送り仕掛け人か

「4年後に同じ価格で本当に売れるの？」というリスクについても、計算しています。

不動産の価値において一番怖いのは建物の値下がりですが、この物件は1996年築。日本のマンションの歴史を見ても、築30年を過ぎた物件は建物の価格下落がすでに底を打ち、ほぼ土地値に近い状態で安定しています。つまり、「これ以上大きく値下がりしにくい（底堅い）状態」なのです。何より「駅徒歩6分」という立地価値は、将来にわたって需要が消えることはありません。

そして、お子様が卒業したあとの出口戦略は「売却」だけではありません。

そのまま綺麗に維持し（あるいは弊社の得意とする、住んだあとに光熱費のかからない部分断熱リノベを施し）、今度は一般のファミリー向けや、次の現役学生向けに「賃貸に出す」という強力な資産運用への切り替えが可能です。

近隣の駅近3LDKの家賃相場を月8.5万円と仮定すると、年間102万円の家賃収入。 1,080万円の物件に対して、表面利回りはなんと「約9.4%」。

賢いお金の物差しを持って見るのも一つです

親御様はお子様の新しい新生活に対して、「毎月の仕送りが大変だな……」という気持ちになることなく、大きなおおらかな気持ちで送り出してあげてほしいのです。家は見栄の消費財ではなく、家族の人生を支える器であり、インフレ時代を生き抜くための賢い資産そのものです。

• 「Mプラザ彦根駅前の実際の管理状態や、詳しい部屋の状況を知りたい」
• 「ルームシェアや将来の賃貸運用を見据えた資金計画を、もっと詳しく個別にシミュレーションしてほしい」

そう思われた県外の親御様、ぜひ一度、栗東市六地蔵の「いえのたね」へお気軽にお問い合わせください。滋賀の土地柄やエリアのマイナス面も含めて、地元の業者として正直に、誠実にお力になります。

参考に。。。　このマンションの過去１０年の値動き　成約事例です。

成約年	平均価格	最高価格	最低価格	取引件数	備考
2025年	1,075万円	1,100万円	1,050万円	2件	安定した需要
2024年	1,233万円	1,399万円	950万円	3件	50㎡台で1300万超の事例あり
2023年	1,265万円	1,280万円	1,250万円	2件	高水準で推移
2022年	1,240万円	1,550万円	930万円	2件	4LDK（81㎡）が1550万で成約
2021年	1,040万円	1,150万円	930万円	2件	1,000万前後を維持
2020年	975万円	1,100万円	850万円	2件	コロナ禍でも底堅い
2019年	1,150万円	1,150万円	1,150万円	1件	取引事例少
2018年	1,103万円	1,180万円	1,048万円	3件	安定期
2017年	1,162万円	1,188万円	1,100万円	4件	取引が最も活発
2016年	953万円	1,100万円	780万円	4件	10年前の時点でも同水準