【大津・草津・栗東・守山】今月のフラット35発表！滋賀銀行・京都銀行・京都信金の金利（平均0.85%）で見る「4,000万円・50年ローン・1.25倍ルール」のリアル

2026年10月3日 2026年10月3日

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滋賀県栗東市六地蔵1023で「いえのたね」を運営するベストハウスネクスト代表の吉本です。滋賀県内の主要銀行・信金（滋賀銀行・京都銀行・京都信用金庫）の平均変動金利「0.85%」を起点に、借入額4,000万円における「1.25倍ルール」を考慮した50年ローンと全期間固定（フラット50）の総支払額の差を比較してみました。よかったらどーぞ。

1. 今月のフラット35発表と、滋賀県内の主要金融機関の金利リアル

住宅金融支援機構より今月のフラット35（およびフラット50）の適用金利が発表されました。長期金利の上昇傾向が強まる中、滋賀県内で家づくりをご検討中のお客様にとっても、住宅ローンの選択は最も重要で関心の高いテーマですよね。

滋賀県内でマイホームを建てる際、多くの方（30代の子育て世代や技術者層など）が比較検討される主要な金融機関（変動金利・最優遇〜標準）の相場は概ね以下の通りです。

滋賀銀行：約 0.80% 〜 1.00% 前後
京都銀行：約 0.775% 〜 1.00% 前後
京都信用金庫：約 0.775% 〜 1.175% 前後

これらの標準的な適用金利の平均を取ると「約 0.85%」となります。

お客様の長期的な金利リスクを考えて、住信SBIネット銀行などを通じた全期間固定金利「フラット30/50」も視野にいれるようにとお伝えしておりますが、モチロン滋賀県内の銀行で「変動金利の50年ローン」を検討されるケースもおられます。

今回は、この滋賀エリアの平均金利「0.85%」をスタート地点として、建築費高騰時代に多い「借入額4,000万円」でのリアルな比較シミュレーションを行ってみました。

2. 滋賀の平均金利「0.85%」・借入4,000万円で試算！「銀行の金利」と「実際の支払額」の違いとは？

条件は「借入額4,000万円・返済期間50年」です。

変動金利には「5年ルール（5年間は返済額据え置き）」と「1.25倍ルール（6年目以降の見直し時の返済額は従前の1.25倍が上限）」というルールがあります。

このルールを理解するには、「銀行の金利（世の中の動き）」と「自分が毎月払う返済額」を分けて考える必要があります。

【変動金利の金利上昇シナリオ】

① 銀行の適用金利（世の中の金利の動き）ちょっとキツメに想定してみて。。。
- 1年目： 0.85%（滋賀銀行・京都銀行・京都信金の平均金利）
- 2〜3年目（1年後〜）： 2.0% へ上昇
- 4年目以降（3年後〜）： 3.5% へ上昇（平成5年に私が新築を建てた当時の「史上最低金利」基準）

② お客様が実際に払う「毎月返済額」（5年ルールの適用）
- 1〜5年目（最初の5年間）：ずっと約82,000円で固定 ※たとえ2年目・4年目に銀行の金利が2.0%や3.5%へ跳ね上がっても、「5年ルール」のおかげで、最初の5年間はお施主様が毎月払う金額（約8.2万円）は1円も変わりません。

📊 1.25倍ルールを考慮した返済額の推移（借入4,000万円／50年返済）

① 地銀・信金「変動金利」（平均0.85%スタート・1.25倍ルール適用）

1〜5年目：毎月約82,000円 ※金利が途中で3.5%まで上がっても、5年ルールにより「約8.2万円」に据え置かれます。
6〜10年目（最初の見直し）：毎月約102,500円 ※金利3.5%に応じた本来の返済額（14万円超）にはならず、1.25倍ルール（8.2万円×1.25）により「上限約10.25万円」に抑えられます。
11〜15年目（2回目の見直し）：毎月約128,000円 ※前回の返済額（10.25万円）の1.25倍である「約12.8万円」まで上がります。
16年目以降（3回目の見直し）：毎月約140,000円〜160,000円 ※ここでようやく本来の金利3.5%に応じた返済額に追いつきます。

② 住信SBIネット銀行「フラット50」（全期間固定 2.4%と仮定）

毎月返済額：約114,600円（50年間ずっと1円も変わりません）
50年間の総返済額：約6,876万円

3. 1.25倍ルールがあっても「総支払額1,300万円以上差」になるカラクリ

1.25倍ルールのおかげで、1〜5年目は約8.2万円、6〜10年目も約10.25万円と、毎月の返済額は一見安く抑えられています。

しかし、その分返済元本が減ってないわけで。。。。

銀行の金利が3.5%に上がった時点で、4,000万円の元金に対する年間利息は「約140万円（月額約11.7万円）」発生しています。

つまり、1〜5年目に毎月8.2万円しか払っていない期間中、「毎月発生する利息（約11.7万円）すら返しきれていない（未払い利息が発生している）」という状態に陥ります。6〜10年目に月10.25万円へ上がっても利息分に届きません。

結果として、「毎月ローンを払っているのに、元金（4,000万円）が1円も減らない」という事態が起こり、払えなかった利息が裏で積み上がっていきます。

最終的に、50年間の返済が終わる最後の最後に、減らなかった元金と未払い利息の一括清算が発生するため、変動金利の最終総返済額は「約8,250万〜8,300万円」に達します。

スタート時の月額は変動金利（滋賀平均0.85%）の方が約3.2万円安く見えますが、最終的な総返済額では、最初から固定していた「フラット50（約6,876万円）」の方が1,300万円以上も安くなるという逆転現象が起きるのです。

まとめ：よくある質問（Q&A）

住宅ローンの金融機関選びや金利ルールについてご検討中の方へ、重要なポイントをQ&A形式でまとめました。

Q1. 滋賀銀行や京都銀行の変動金利で借りる場合でも、フラット50のような固定金利を検討した方が良いですか？

A. 50年という超長期ローンを組む場合は、全期間固定（フラット50等）もご検討ください。ただあくまでも生活スタイルを崩さない返済額で、です。借入額が4,000万円と大きくなるほど途中の金利上昇による未払い利息の蓄積リスクが大きくなるため、最初から金利を固定してリスクを遮断しておくのが最も確実な家計防衛になります。