滋賀県栗東市六地蔵1023で「いえのたね」を運営するベストハウスネクストの代表、吉本 智です。

家づくりにおいて、多くの方が最初につまずくのが「土地選び」。 「日当たりが良くて、駅や学校が近くて、安くて広い土地」を探し続けて数年が経ってしまう……というケースも少なくありません。

土地選びで最も大切なのは、「100点満点の土地はない」と割り切り、土地と建物の「総予算」から逆算して賢く判断することです。

これから大津市、草津市、栗東市、守山市、近江八幡市、湖南市、東近江市、野洲市などで家づくりを計画される方へ、購入前のチェックポイントをまとめた「後悔しないための総合チェックリスト」をお届けします。

第1章：マインドセットと事前準備

土地を探し始める前に、まずはご家族で軸を揃えておく必要があります。

• 条件の優先順位付け： 「絶対に譲れない条件」と「妥協できる条件」の順位を決める（例：1. 総予算内、2. 学区、3. 水害リスクがない）
• 100点満点を求めない： マイナス面（変形地や日当たりなど）は、建物の設計や間取りの工夫で十分カバーできるという視点を持つ
• 総予算の把握： 土地と建物の「総予算」を最初に算出し、土地にかけられる上限額を明確にする

第2章：生活利便性とインフラの比較

気になる土地が見つかったら、実際に距離や時間を計測して比較してみましょう。

• 交通・教育： 最寄り駅・バス停までの所要時間、小・中学校や保育園までの通学路の安全性（歩道や信号の有無）
• 買い物・医療・行政： スーパー、コンビニ、薬局、郵便局、銀行、役所、かかりつけ医（小児科・内科）までのアクセス

ご夫婦で「車社会を前提とするか、将来免許を返納した後の徒歩圏内も考慮するか」によって、重視するポイントを調整することが大切です。

第3章：安全性・地盤・防災

目に見えないリスクや、後から大きな費用が発生するポイントです。

• ハザードマップの確認： 洪水、土砂災害、液状化などのリスクエリアに指定されていないか
• 土地の履歴： 過去に田んぼや沼地跡だった土地は地盤が弱い可能性があり、数百万円単位の地盤改良費がかかる場合があります
• 危険箇所の有無： 周囲に古い擁壁（ようへき）やがけがないか（やり直し工事には高額な費用がかかります）
• 高低差と浸水リスク： 前面道路より土地が低い場合、大雨時の浸水対策や土盛り費用が必要になることがあります

第4章：道路と土地の物理的条件

建物の建てやすさや、日々の暮らしやすさに直結する項目です。

• 前面道路の幅員： 道路幅が4m未満の場合、敷地を後退させる「セットバック」が必要になり、敷地が狭くなります
• 車の出し入れ： 車のすれ違いや駐車場への車庫入れがスムーズにできるか
• 電柱・標識の位置： 敷地内に電柱や支線があり、車の出し入れの邪魔にならないか（移設可否の確認が必要）
• 日当たりと隣家との関係： 「南向き」にこだわりすぎず周辺の建物の影をチェック。隣家の窓の位置や換気扇の向きも確認します

第5章：隠れたコスト・設備インフラ

一見安く見える土地でも、建築前に多額の費用（隠れたコスト）がかかるケースがあります。

• 上下水道・ガスの引き込み： 敷地内まで引き込まれていない場合、道路の掘削工事費（数十万〜百万円以上）が発生します
• 境界標の確認： 隣地との境界を示す杭やプレートが全て揃っているか
• 古屋の解体費： 古屋付き土地の場合、解体費用はどちらが負担するか事前に見積もりを取る
• 地盤改良費の予備費： 万が一に備え、予備費（約100万〜200万円）をあらかじめ総予算に組み込んでおく

第6章：法規制と建築条件

土地のルールによって、建てられる建物の大きさが決まります。

• 建ぺい率・容積率： 土地に対する建物の大きさの上限ルール。「大きい土地＝大きい家が建てられる」とは限りません
• 建築条件の有無： 「建築条件付き土地」の場合、指定された住宅会社でしか建てられなくなります
• 高さ制限・斜線制限： 日陰や風通しに関する周囲の法的制限を確認します

第7章：現地確認とプロの目線

条件を確認したら、最後は五感を使って現地をチェックします。

• 条件を変えて現地を訪れる： 「平日と休日」「昼と夜」で街灯の明るさや交通量、周辺の音・においを確認する
• 雨の日に確認する： 雨の日の水はけや道路の水たまり状況を確認する
• ゴミ集積所の管理： 家の目の前ではないか、近隣住民のマナーは良いかを確認する

まとめ：土地を購入する前に必ず行うべきこと

気になる土地が見つかったら、このリストを持参して周辺を実際に歩いてみてください。

そして、土地の購入契約を結ぶ前に、必ず家づくりを依頼する工務店の担当者に現地を見てもらうことをおすすめします。

プロの目線で確認することで、「外構費用がどれくらいかかりそうか」「隠れた工事費が発生しないか」「どのような建物を建てればデメリットを解消できるか」を正確に判断でき、予算オーバーの失敗を防ぐことができます。

「自分たちの総予算に合った土地探しについて相談したい」 「気になっている土地をプロの目線でチェックしてほしい」

そう思われた方は、いつでも栗東市六地蔵1023の「いえのたね」へお越しください。あなたのご家族が一生までお金で後悔しない住まいづくりを、お手伝いさせていただきます。