【住宅ローン】国が「残価設定型」に保険を作った？フラット35の2026年大改正

2026年7月11日 2026年7月11日

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月々が安くなる魔法の罠？ハウスメーカーが薦める「残価設定ローン」

最近、巷で高級車に残クレ（残価設定型クレジット）を使って乗っている若い子たちの話をよく耳にしますが、これと似た仕組みが住宅ローンにも本格的に導入され始めています。

それが「残価設定型住宅ローン」です。

これまで「一部の大手ハウスメーカーの独自の仕組み」という印象が強かったこのローンですが、今年（2026年）から、国がバックアップする全期間固定金利ローン【フラット35】において、新たに「特定残価設定ローン保険」という国の保険制度が創設されました。

これによって、一般の地方銀行や地元の工務店でも、この残価設定型ローンが気軽に選べる時代へ突入しようとしています。

こんにちは。滋賀県栗東市六地蔵で「いえのたね」を運営するベストハウスネクストの吉本です。

国（住宅金融支援機構）がわざわざ専用の保険を作るほど注目されているこの仕組み。表面上の「月々が安くなる！」という甘い言葉に惑わされず、30年先までのトータルコスト、そのメリットとデメリットを考えてみます。

① そもそも、残価設定型住宅ローンってなに？

端的に言うと、「数十年後の家の価値（残価）をはじめに見積もって、総額からその分を差し引き、残った金額だけを毎月分割で返していく仕組み」です。

例えば、5,000万円の家を建てるとします。「20年後のこの家の価値は2,000万円です」と残価を置いて、その2,000万円を引いた差額の3,000万円分だけを毎月返済していく、というイメージです。そのため、普通に5,000万円を借りるよりも月々の支払額が驚くほど小さくなります。

さらに、今回創設されたフラット35の「特定残価設定ローン保険」の凄いところは、「将来、家を売却したときに、実際の市場価格が予想より下がってしまって差額（損）が出ても、その損をお施主様（債務者）に請求しない（保険がカバーする）」という、一見するとお施主様にもの凄く有利なルールになっている点です。

これだけ聞くと、「え！じゃあ絶対にそのローンの方が得じゃない？」と思いますよね。

しかし、世の中そんなに虫のいい話はありません。都合のいい仕組みの裏には、必ず強烈なリスクが潜んでいます。

② 残価設定型ローンの「重いリスク」

予算や性能といった現実的な数字を厳しく計算したとき、このローンには見落としてはならない2つの大きな罠（デメリット）があります。

罠その1：金利は「残価」も含めた総額にかかる

返済計画は残価を除いた金額（先ほどの例なら3,000万円）の元金を減らしていきますが、毎月の金利そのものは、残価も含めた「総額（5,000万円）」に対して計算されることが多いです。つまり、「月々の支払いが少なく見えても、利息の総支払額で計算すると、普通の35年ローンより高くついている」ということが起こり得ます。

罠その2：ハウスメーカーの「メンテナンス囲い込み（クローズド工法）」

将来、国や金融機関に「約束通りの残価」で引き取ってもらうためには、当然ですが「メーカーが指定する厳しい維持管理の条件（定期点検と有料メンテナンス）」を強制的にクリアし続ける必要があります。

ここで大問題になるのが、大手ハウスメーカーに多い「独自の特殊工法（クローズド工法）」です。そのメーカー専用の建材や技術でしか直せないため、他社で相見積もりを取って安く抑えるという自衛策が使えません。高いなと思っても、そのメーカーの言い値で高い修繕費を払い続けなければ、残価保証の約束違反（一括返済を求められる）になってしまいます。

勝手なDIYや自分らしいリフォームも原則禁止です。家を自分色に育てるおおらかな愉しみが、ローンの仕組みによって完全に制限されてしまう、いわば「超長期の特等賃貸住宅」に住んでいるような状態なのです。

③ まとめ：あなたにとって、家は「消費」ですか「資産」ですか？

じゃあ残価設定型住宅ローンは絶対にダメなのかというと、そんなことはありません。

向いている人：
「家は資産ではなく、スマホのように最新の性能や間取りに数年ごとに買い替える『消費』だ」と割り切れる人。または、子育て期の20年間だけ滋賀の自然豊かな場所で暮らし、子どもが独立したら即座に駅前のマンションへ住み替える、というライフプランが100%確定している人。
向いていない人：
「この家を終の住処にして、ローン完済後は住居費を極力抑えておおらかに暮らしたい」と願う人。自分でDIYをして暮らしを愉しみたい人。そして、我が家を確かな「資産」として子どもや孫に残したい人。

私たちのスタンスは明確です。

特定のメーカーに一生囲い込まれない「在来木造（オープン工法）」にこだわり、将来の価値をいつでも第三者に証明できる「住宅医によるカルテ（修繕履歴）」を残す家づくりをしています。